“분모 효과”가 부동산 투자자에게 미치는 영향

재산을 파괴하고 싶습니까? 방법을 가르쳐 드릴 수 있습니다. 자신을 위해 더 많은 부를 창출하고 싶습니까? 나도 그렇게 하라고 가르칠 수 있다.

분모 효과에 대해 알고 있습니까?

금융 및 투자 분야에서 “분모 효과”는 포트폴리오의 한 부분의 가치가 급격하게 감소하여 포트폴리오의 전체 가치를 끌어내릴 때 발생합니다. 결과적으로 가치가 감소하지 않은 포트폴리오의 모든 세그먼트는 이제 전체 파이의 큰 비율을 나타냅니다.

이것은 사실이고 어느 정도 명백하지만 부동산에는 또 다른 분모 효과가 작용합니다. 투자자의 꿈과 부를 교활하게 파괴하는 자.

막대한 자산을 취득하여 운용한다면 이 분모는 당신의 방향으로 가고, 당신은 두 배의 승리로 축하할 것입니다. 하지만 자산을 잘 사서 운용하더라도 이 분모 효과는 당신을 파괴하고 자산을 청산할 수 있습니다.

이 분모 효과는 무엇입니까? 캡 레이트 감압에 대해 이야기하고 있습니다.

이 부동산 사이클에서 무슨 일이 일어나고 있습니까?

상업용 부동산의 캡레이트는 PER 비율 주식 시장 투자에서는 그 반대입니다. 사실상 수익 대비 가격 비율입니다. 구체적으로:

Cap Fee = 순영업이익 ÷ 자산가격

그만큼 상한선 매수/매도 시점의 자산가치에 반비례하여 움직입니다. 캡 레이트는 이와 같은 위치에, 이와 같은 조건에, 이와 같은 시기에 자산에 대한 예상 무차입 수익률에 대한 투자자 심리를 반영합니다.

더 낮은 상한선은 더 높은 가격의 자산과 같습니다. 지난 10년 동안 우리가 경험한 전례 없는 상한선 압박은 투자자들이 상업 및 주거용 부동산을 취득할 때 가졌던 거의 자유분방한 낙관주의를 반영합니다.

그러나 나무는 하늘까지 자라지 않는다. 경제학자 허브 스타인(Herb Stein)이 쓴 말처럼 “무언가가 영원히 계속될 수 없다면, 그것은 멈출 것입니다.”

이것이 부동산 자산 가격 상승의 끝이라고 말하는 것이 아닙니다. 나는 이것이 부동산 시장 주기의 썰물과 썰물에서 정상적인 순간이라고 말하고 있습니다. 그리고 2008년에 없었던 분들을 위해 당황하거나 투자를 중단할 이유가 없음을 분명히 말씀드리고 싶습니다.

반대로, 지난 몇 년 동안 다른 기업이 부실하게 인수한 결과 일부 최고의 기회를 얻을 수 있을 것입니다.

Scott Trench의 말을 인용하는 것보다 더 잘할 수는 없습니다. 기사 이 주제에.

분모 효과의 파괴적인 힘을 확신하십니까? (이 용어가 마음에 들지 않으면 “cap price decompression”을 고수할 수 있습니다.)

상한선 상승은 상업용 부동산 자산의 가치를 크게 낮출 수 있습니다. 그리고 다른 곳에서 논의한 것처럼 레버리지는 이를 더욱 고통스럽게 만들 수 있습니다. 자산 가치가 25% 하락하면 75% 레버리지 거래에서 자본의 약 100percent가 사라질 것입니다.

이것은 동화 같은 악몽이 아닙니다. 일부 신디케이트 거래에서 이미 전체 투자를 잃을 준비가 된 LP 투자자에 대한 많은 이야기가 있습니다. 이들 중 일부는 만기가 도래하는 교량 부채에 대한 약 2~3년 된 거래입니다. 다른 것들은 작년에 변동 금리 부채로 이루어졌습니다. 슬프게도 이러한 LP 투자자 중 다수는 자신이 아직 위험에 처해 있다는 사실을 모릅니다.

긴 보관 시간의 경우

보유 시간이 짧은 것이 나쁠 것은 없습니다. 도매 주택, 데이 트레이딩 및 많은 상업용 부동산 거래는 높은 IRR 그들의 투자자를 위한 이익. 호황기에는 많은 단기 전략이 인기가 있습니다.

하지만 내가 가장 좋아하는 투자자인 워렌 버핏은 다르게 생각합니다. 그는 “10년 동안 주식을 소유할 의사가 없다면 10분도 소유할 생각조차 하지 말라”고 말한다. 오마하의 오라클은 또한 “또는 좋아하는 보유 기간은 영원하다”고 말했습니다.

그렇다면 장기 투자자들은 이 무시무시한 상한선 축소에 대해 어떻게 생각할까요? 앞으로 1~2년 동안 더 공정하게 가격이 책정되거나 더 낮은 가격에 거래를 체결할 수 있는 기회를 제공하는 것 외에 대부분의 경우 그들에게 미치는 영향은 거의 또는 전혀 없다고 말하고 싶습니다.

이것에 대해 생각하다. 현금이 흐르는 상업용 부동산 자산을 소유하고 있다고 상상해 보십시오. 2년 전에 300만 달러에 인수했으며 첫 18개월 동안 상한선 압축으로 평가 가치가 400만 달러로 증가했습니다. 당신은 여전히 ​​현금 흐름을 모으고 인생을 즐기고 있었습니다.

그런 다음 지난 6개월 동안 상한선 감압이 발생하고 내년에는 감정가가 다시 280만 달러로 떨어집니다. 당신은 당황해야합니까? 이유를 모르겠습니다. 당신은 여전히 ​​현금 흐름을 모으고 인생을 즐기고 있어야 합니다.

장기 보유자는 단기 가치의 변화에 ​​소비되지 않습니다. 그들은 일반적으로 오랫동안 만기가 오지 않는 고정 금리 부채를 가지고 있습니다. 그리고 10년 전에 자산을 취득하고 부채 만기에 직면한 사람들은 일반적으로 상당한 가치 성장과 필요한 경우 재융자할 수 있는 적절한 위치에 있는 원금 상환을 보았습니다.

버핏을 다시 언급합니다. 그는 Berkshire Hathaway가 보유하고 있는 주식의 단기적인 상승이나 하락에 대해 덜 신경을 쓸 수 없었습니다. 그는 궁극적인 가치에 영향을 미치지 않기 때문에 이러한 자산에 대한 시장의 의견에 따르지 않습니다. 그는 실제로 가격이 떨어지면 더 많이 사들일 수 있기를 좋아합니다.

가치에 대한 주식 시장의 의견은 상업용 부동산의 상한선과 유사합니다. 상업용 부동산 투자자로서 우리는 같은 기간에 주식 가치의 99.4percent를 잃고도 여전히 S&P 500을 이길 수 있는 투자자(버핏)를 모방하는 것이 좋습니다.

마지막 생각들

내 투자 회사는 장기 보유자입니다. 나는 이것이 종종 가장 인기 있는 제안이 아니라는 것을 알고 있으며, 그 결과 많은 투자자들이 우리 펀드를 지나칩니다. 나는 모든 단기 보유자들이 잘 되기를 바라지만, 현재 상황을 추측하고 있으며, 다가오는 Cap Fee 충격으로 인해 많은 사람들이 그들의 전략을 재고하게 될 것입니다. 그것이 일어나든 그렇지 않든 우리는 계속해서 우리의 장기 전략을 따를 것입니다.

Blackstone 설립자 Larry Fink는 “장기주의”를 만들었습니다. 아마도 우리는 장기적인 생각을 “CRE 분자 효과”라고 ​​불러야 할 것입니다.

그것이 사실이라면 분자의 변화가 덜 영향을 미칠 정도로 오랜 시간 동안 우리 방정식의 순 영업 이익을 확장하는 데 초점을 맞출 것입니다. 중간에서 낮은 LTV, 장기, 고정 이자율 부채를 획득하는 것과 함께 이 전략은 모든 시장, 강세 또는 약세에서 승자가 될 것입니다.

전문가처럼 숫자를 실행하십시오!

거래 분석은 부동산 투자의 첫 번째이자 가장 중요한 단계 중 하나입니다. 거래 분석에 대한 최초의 최고의 가이드를 통해 각 거래에 대한 확신을 극대화하세요. 숫자로 보는 부동산 부동산 수학을 쉽게 만들고 부동산 성공을 피할 수 없게 만듭니다.

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