서민주택 확대: 조세정책의 역할

저소득 주택 개혁 세 신용 및 개선 비용 회복 for Structures는 저렴한 주택 확장에 필수적입니다.

Wyden 위원장, Crapo 고위 위원 및 저명한 상원 재정위원회 위원 여러분, 저렴한 주택 공급을 늘리고 근로자 가족에게 서비스를 제공하기 위해 세금 정책을 개선하는 방법에 대해 증언할 수 있는 기회를 주신 것에 감사드립니다. 저는 세금 재단(Tax Basis)의 수석 정책 분석가인 Garrett Watson입니다. 여기서 저는 연방 세법을 개선할 수 있는 방법에 중점을 둡니다.

오늘은 저소득층 주택 개선 방안을 추천해드리겠습니다. 세금 공제 (LIHTC) 저소득층 미국인에게 저렴한 주택을 제공하는 데 효과적입니다. 또한 주거용 구조물에 더 나은 비용 회수를 제공하는 것과 같은 세법에 대한 광범위한 개선이 저렴한 주택 공급을 늘리는 효과적인 방법이 될 수 있는 방법에 대해서도 논의할 것입니다.

취약 계층 미국인을 돕기 위한 저소득 주택 세액 공제 개혁

LIHTC는 미국에서 가장 큰 저렴한 주택 금융 공급원으로 매년 평균 약 135억 달러의 포기 수익을 사용합니다. LIHTC는 1986년 설립 이후 2020년까지 300만 가구 이상의 주택 건설을 지원했습니다.[1]

LIHTC는 세입자 소득 및 주택 비용에 대한 제한을 포함하여 주택 개발 건설에 대해 양도 가능하고 환불되지 않는 세금 공제를 개발자에게 제공합니다.[2]

근로 가정과 저소득 가정을 돕기 위한 도구로서 LIHTC의 효율성을 평가할 때 세 가지 큰 그림을 고려해야 합니다.

첫째, LIHTC가 주택 구입 능력을 확대하는 데 도움을 주었지만 신용 관리가 개선될 수 있습니다. 정부회계청(GAO)의 2018 보고서에서 권장하는 대로 신용의 유효성에 대한 자세한 정보를 제공해야 합니다.[3]

특히 GAO는 정책 입안자가 프로젝트 개발 비용을 더 잘 이해하기 위해 데이터를 수집할 기관을 지정할 것을 권장합니다. 이러한 데이터는 미래의 개혁 노력에 정보를 제공하여 기관이 비용을 제한하고 사기를 근절하며 불투명하고 임의적인 신용 할당 프로세스를 개혁하도록 보장합니다. 예를 들어 지금까지 우리가 얻은 데이터는 신용으로 지원되는 개발이 평균보다 높은 건설 비용으로 어려움을 겪는 경향이 있음을 보여주었습니다. 2017년 GAO 연구에 따르면 주 차원에서 할당 기관의 30percent만이 개발 비용에 제한을 두어 잠재적으로 신용의 효율성을 약화시키는 것으로 나타났습니다.^[4]

주택 및 도시 개발부(HUD)는 귀중한 프로젝트 수준의 데이터를 제공하지만, 개발자 및 신디케이터에게 지불한 수수료 정보, 시간 경과에 따른 부동산 및 임차인의 결과와 같은 추가 데이터는 LIHTC를 평가하는 데 유용할 것입니다.[5]

둘째, LIHTC 확장 옵션을 고려하기 전에 LIHTC의 광범위한 정책 효율성을 평가하는 것이 중요합니다. 한 가지 우려되는 부분은 LIHTC의 혜택이 저소득 가정에 얼마나 많이 돌아가는가 하는 것입니다. 여러 연구에 따르면 LIHTC가 제공하는 보조금의 1/3에서 3/4 사이가 저소득 가정에 전달되고 나머지는 개발자 및 투자자와 같은 다른 이해 관계자에게 누적됩니다.[6]

마찬가지로 LIHTC 프로젝트는 빈곤층이 높은 지역에 위치하는 경향이 있어 세입자가 더 많은 기회와 편의 시설이 있는 곳에서 생활하는 이점을 박탈합니다.[7][8]

마지막으로, LIHTC의 많은 관리 문제는 세금 시스템의 적절한 범위 밖에 있을 수 있는 중요한 사회 문제를 해결하기 위해 세금 코드를 사용하는 데 뿌리를 두고 있습니다. 연방 보조금, 역사적 재활을 위한 세금 공제, 임차인 대면 지원에 이르기까지 주택을 지원하는 일련의 프로그램은 모두 정책 목표 및 이해 관계자 혜택 측면에서 LIHTC와 겹칩니다. 이러한 중복으로 인해 1992년까지 거슬러 올라가 의회 예산국에서 고려한 옵션인 주택 바우처와 같은 대안과 비교하여 신용의 효율성을 평가하기가 더 어렵습니다.[9]

LIHTC의 관리, 감독 및 효율성을 개선하기 위한 옵션을 고려하는 것이 중요하지만 세금 코드가 특히 주택 프로젝트 및 저소득 임차인을 지원하는 데 가장 적합한 장소인지를 재고함으로써 많은 문제를 해결할 수 있습니다.

서민주택 공급확대 수단으로서의 성장친화적 조세정책

LIHTC 개편과 함께 서민주택 공급 확대를 위한 보완적 접근은 주택투자에 대한 세금부담을 줄이는 것이다. 세금 부담을 줄이는 한 가지 방법은 연방 세법에서 구조물의 비용 회수를 개선하는 것입니다.

현재 주거용 구조물의 투자자는 최대 27.5년 동안 구조물의 가치를 감가상각해야 하므로 건물의 경제적 가치가 제한됩니다. 감가 상각 참작. 이상적으로는 모든 투자가 과세 소득그러나 이는 투자 규모가 큰 경우 투자자에게 순 운영 손실을 발생시키는 구조에 문제가 될 수 있습니다.

한 가지 해결책은 중립적인 비용 회수를 제공하는 것입니다. 이는 감가상각 공제액을 조정하여 실제 가치를 유지하는 것입니다. 이것은 구조물에 대한 투자에 대한 경제적 인센티브를 개선하고 주택 공급을 확대하는 동시에 그러한 대규모 투자를 완전히 지출함으로써 발생하는 문제를 피할 것입니다.

Tax Foundation의 추산에 따르면 주거용 구조물에 중립적인 비용 회수를 제공하면 장기적으로 최대 230만 가구의 주택을 건설하고 건설 비용을 약 11% 절감하며 장기 경제 생산량을 1.2% 높일 수 있습니다.[10]

더 나은 비용 회수와 주 및 지방 수준에서 토지 사용 및 구역 설정 규칙을 개선하려는 노력을 결합하면 중립적 비용 회수의 긍정적인 효과가 확대될 것입니다.

결론

LIHTC를 개혁하고 주거용 구조물에 중립적인 비용 회수를 제공하면 보완적인 방식으로 주택 가격 문제를 해결할 수 있습니다. 중립적 비용 회수는 주택 공급을 확대하고 건설 및 임대료를 낮추어 LIHTC가 시장 가격 이하의 프로젝트에 더 많은 자금을 지원하는 데 도움이 될 수 있습니다.

이러한 개혁은 정책입안자들이 연방 세법이 미국의 저렴한 주택 문제를 해결하는 데 장애물이 되지 않도록 하기 위해 취할 수 있는 두 가지 중요한 단계입니다.

[1] 미 의회, “2022-2026 회계연도의 연방세 지출 추정”, 과세 합동 위원회, 2022년 12월 22일, https://www.jct.gov/publications/2022/jcx-22-22/. Mark P. Keightley, “An Introduction to the Low-Earnings Housing Tax Credit score,” Congressional Analysis Service, 2023년 1월 6일, https://sgp.fas.org/crs/misc/RS22389.pdf 및 주택 및 도시 개발부, 정책 개발 연구실, “저소득 주택 세액 공제”, 2020년 6월 5일, https://huduser.gov/portal/datasets/lihtc.html.

[2] Everett Stamm 및 Taylor LaJoie, “저소득 주택 세액 공제의 개요” 조세 재단, 2020년 8월 11일, https://taxfoundation.org/low-income-housing-tax-credit-lihtc/.

[3] Daniel Garcia-Diaz, “저소득 주택 세액 공제: 개선된 데이터 및 감독으로 비용 평가 및 사기 위험 관리 강화”, 회계감사원, 2018년 9월, https://gao.gov/belongings/700/694541.pdf.

[4] Michael Eriksen, “저소득 주택 세금 공제의 시장 가격”, 도시경제학 저널 66:2 (2009년 9월), 141–49 및 Garcia-Diaz, “저소득 주택 세액 공제: 향상된 데이터 및 감독으로 비용 평가 및 사기 위험 관리를 강화할 것입니다.”

[5] 의회 조사국, “저소득 주택 세액 공제: 정책 문제”, 2019년 10월 17일, https://crsreports.congress.gov/product/pdf/IF/IF11335.

[6] Ed Olsen, “주택 구입 능력이 세금 공제 프로젝트 건설 보조금을 주장합니까?” American Enterprise Institute, 2017년 3월 24일, https://www.aei.org/wp-content/uploads/2017/07/Ed-Olsen-AEI-Housing-Affordability.pdf 및 Gregory S. Burge, “세입자가 저소득 주택 세액 공제 프로그램의 혜택을 받을 수 있습니까?”, 2010년 12월 1일, https://onlinelibrary.wiley.com/doi/abs/10.1111/j.1540-6229.2010.00287.x.

[7] 의회 조사국, “저소득 주택 세금 공제: 정책 문제.”

[8] 관련 정책 문제는 LIHTC가 크레딧이 없었다면 발생했을 개발을 어느 정도 몰아내는가 하는 것입니다. 2005년 연구에 따르면 LIHTC 지원 주택의 30~70percent가 프로그램 없이 지어졌을 것이라고 합니다. 민간 건설의 유사한 변위 식별.

[9] 의회예산국, “주택 바우처와 비교한 저소득 주택 세액 공제의 비용 효율성”, 1992년 4월 1일, https://www.cbo.gov/publication/16375.

[10] Erica York, Alex Muresianu 및 Everett Stamm, “저렴한 주택에 대한 중립 비용 회복의 영향 추정”, Tax Basis, 2020년 8월 7일, https://taxfoundation.org/estimating-neutral-cost-recoverys-impact-on-affordable-housing/. Erica York, “구조물의 세금 처리 개선을 위한 옵션”, Tax Basis, 2020년 5월 19일, https://taxfoundation.org/neutral-cost-recovery-for-buildings/.